Die Baugenehmigung ist da!

Was lange währt...

...wird endlich gut. Heute haben wir Post vom Bauamt bekommen und den Bescheid erhalten, dass unser Bauvorhaben nach §67 (1) der LBauO im Freistellungsverfahren genehmigungsfrei ist.

Mitteilung über Freistellungsverfahren

Seit Dezember, als wir zum ersten Mal die Unterlagen für das Baugesuch eingereicht haben, mussten immer wieder Pläne korrigiert und fehlende Unterlagen nachgereicht werden. Unser Ärger darüber war so groß, dass wir beim Öffnen der heutigen Post statt überschwänglicher Freude eher getrübte Genugtuung empfunden haben. Da Fertighaus Weiss aber trotz des späten Abschlusses des Baugesuchs zugesagt hat, den vertraglich zugesicherten Fertigstellungtermin im Juli zu halten, gelingt es uns, den Blick nach vorne zu richten.

Wir können starten!

Update!

Wenn wir hier lange Zeit nicht über neue Sachstände berichtet haben, bedeutet das nicht zwingend, dass sich nichts getan hätte. Es fehlte nur die Zeit, zeitnah über die neuen Entwicklungen zu berichten. Daher möchte ich heute einiges akualisieren.

Neuer Projektarchitekt

Seit dem Gespräch mit der Geschäftsführung von Fertighaus Weiss haben wir einen neuen Projektarchitekten. Die Kommunikation mit Fertighaus Weiss hat sich deutlich verbessert. Wir bekommen endlich zeitnah Rückmeldung zu unseren Fragestellungen, fühlen uns und unsere Anliegen ernst genommen und haben einen Ansprechpartner, dem wir nicht wochenlang hinterher telefonieren müssen. Ob unser neuer Projektarchitekt mehr Ressourcen hat, ob er anders arbeitet, ob die Sensibilität bei Fertighaus Weiss eine andere ist oder ob es schlichtweg eine zwischenmenschliche Angelegenheit ist, die sich jetzt gegenüber vorher geändert hat, spielt keine Rolle. Der krasse Gegensatz zwischen dem Geschäftsgebaren vor und nach der Vertragsunterzeichnung ist nicht mehr vorhanden und das ist gut so.

Sanitärplanung

In der Bemusterung hat uns das zeitlose und schlichte Design der Armaturen von Steinberg begeistert. Die Rückfrage des Beraters in Darmstadt bei Reisser in Schwäbisch Hall ergab, dass Fertighaus Weiss keine Produkte von Steinberg einbaut. Zunächst machte sich bei uns die Sorge
breit, man würde bei Fertighaus Weiss wieder in die alten Muster zurückfallen, uns mit "machen wir nicht mehr..." und "hat die Geschäftsführung so festgelgt..." abzuspeisen. Auf Nachfrage erklärte uns aber der Sanitärplaner, man habe in der Vergangenheit sehr schlechte Erfahrungen mit den Armaturen von Steinberg gemacht. Die Montage sei schwierig und trotz Beteiligung des Herstellers schon zu häufig fehlgeschlagen. Die Quote der Beanstandungen durch die Bauherren sein einfach zu hoch. Daraufhin bemühte ich Google und stellte fest, dass diese Aussage beängstigend deckungsgleich mit Einschätzungen im www ist. Also war es Zeit für den Plan B. Dieser hieß Kludi BOZZ. Preislich nicht so attraktiv wie Steinberg aber im Design ähnlich.

Die Anlage Nr. 6 zu unserem Vertrag - die preisliche Umsetzung unserer Vorstellungen im Bereich der Sanitärplanung - haben wir zwischenzeitlich erhalten. Dass die Mehrkosten gegenüber dem Standard so hoch werden würden, haben wir jedoch nicht erwartet! Bis Anfang nächster Woche soll die Anlage unterschrieben zurück gesendet werden. Das Wochenende werden wir also nutzen, zu klären, wo das Sparen am wenigsten weh tut...

Elektroplanung

Nicht viel besser sieht es in der Elektroplanung aus. Auch hier weist die Anlage Mehrkosten gegenüber dem Standard aus, die wir in dieser Höhe nicht erwartet hatten. Dabei sind nur wenige große Posten enthalten, wie z.B. die Sat-Anlage, die alleine und ohne die Sat-Leitungen in die einzelnen Zimmer rund 1000 Euro ausmacht. Bei den meisten Posten handelt es sich um kleine Beträge: Hier mal 33,71 Euro für zusätzliche Steckdose, da ein zusätzlicher Lampenanschluss für 28,50 Euro. Eher ins Gewicht fallen dann schon 2fach-Netzwerkdosen für 128,85 Euro oder Bewegungsmelder für 183,41 Euro. Alles in allem läppert es sich jedenfalls und ganz zum Schluss stehen da noch die vier Buchstaben M W S und T drunter... Auch hier werden wir den Rotstift also nochmal ansetzen müssen.

Baugesuch und fehlende Strangpläne für die Entwässerung.

Nachdem wir die überarbeiteten Pläne für das Baugesuch am Dienstag der verganenen Woche erhielten und diese einen Tag später im Bauamt abgegeben hatten, stellte uns die Sachbearbeiterin im Bauamt in Aussicht, in der selben Woche noch den Bescheid zu erhalten. Leider stellte sich dann jedoch heraus, dass dem Abwasserzweckverband noch nicht die Strangpläne der Entwässerung vorlagen. Daher kann dieser keine Stellungnahme zum Bauvorhaben abgeben. Diese ist aber zwingend erforderlich, um die Baugenehmigung zu erteilen.

Unser Architekt sendete uns die fehlenden Pläne umgehend zu, mit der Bitte, diese zu unterschreiben und an den Abwasserzweckverband weiter zu geben. Bei der Prüfung der Pläne stellten wir jedoch fest, dass die Höhe des Abwassereinlaufs in den Revisionsschacht der Oberkante der Straße entsprach. Also mussten die Pläne von Fertighaus Weiss korrigiert und die Entwässerungsleitung tiefer werden. Ärgerlich, dass mal wieder wir einen Fehler in den Plänen feststellen mussten, aber glücklicher Weise erfolgte die Korrektur der Pläne recht schnell.

Heute ging bei uns die Genehmigung des Abwasserzweckverbandes ein, "die Grundstücksentwässerungsanlage des Grundstücks an die öffentliche Abwasseranlage (Grundstücksanschluss) anzuschließen und das auf dem Grundstück anfallende Schmutz- und Niederschlagswasser in die öffentliche Abwasseranlage einzuleiten". Was für ein Satz!

Nach meinem Verständnis müssten damit nun endlich alle erforderlichen Unterlagen für das Baugesuch vorliegen. Somit sollte auch der Bescheid des Bauamtes nicht mehr auf sich warten lassen.

Kaminofen

Mit Bezirksschornsteinfeger und Ofenbauer hatten wir ein konstruktives Gespräch. Den hier schon mehrfach beschriebenen Skanthermofen turn haben wir immer noch nicht ganz aufgegeben. Zu folgender Erkenntnis sind wir gekommen: Der Ofen hat keine DIBT-Zulassung und steht auch nicht konkret vor deren Erhalt. Wir benötigen also zwingend eine Druckwächter für die kontrollierte Wohnraumlüftung. Fertighaus Weiss hat uns den Leda LUC angeboten, der mit 1545 Euro zzgl. MwSt. teurer ist, als der Kaminofen, der aktuell in unserem Wohnzimmer steht... Ob wir bereit sind, diese Kosten auf uns zu nehmen, hängt jetzt stark davon ab, ob das Kaminrohr über dem Ofen durch das Flachdach geführt werden kann. Denn nur dann entfaltet der "turn" wirklich seine Wirkung. Der Ofenbauer sieht hierzu eine Lösung. Der Schornsteinfeger ist nicht begeistert, würde aber unter gewissen Rahmenbedingungen zustimmen. Nachdem der Sanitärplaner zunächst sagte, dass dies bei Fertighaus Weiss nicht möglich sei, hat uns unser Projektarchitekt zugesagt, dass uns mit der Hauptanlage, die aktuell erstellt wird, eine solche Lösung angeboten wird. Warten wir diese also ab und sehen dann weiter.

Endlich alles zusammen!

Komplett!

Seit heute haben wir endlich alle Unterlagen für das Baugesuch zusammen! Fertighaus Weiss hat gestern die fehlenden Unterlagen (Vollgeschossnachweis, Entwässerungsantrag) geschickt - zum dritten mal per Express... Ebenso haben wir die überarbeiteten Erdgeschosspläne erhalten. Die Überarbeitung war erforderlich, da die bislang geplante Terrassenfläche zu einer Überschreitung der GRZ geführt hatte - was man aber nur feststellt, wenn man eine GRZ-Berechnung macht...

Entgegen der Vorgaben des Bauamtes waren der Vollgeschossnachweis und der Entwässerungsantrag nur einfach beigelegt, was uns inzwischen symptomatisch für die an den Tag gelegte Sorgfalt bei der Erstellung des Baugesuchs erscheint. Glücklicher Weise hat die Sachbearbeiterin sich bereit erklärt, die erforderlichen Vervielfältigungen zu tätigen.

Bevor ich den Weg zum Bauamt machen konnte, musste ich zunächst den Vermesser aufsuchen, um dort die GRZ-Berechnung unterschreiben zu lassen. Dort erfuhr ich dann, dass man unserer Projektarchitektin bereits vor einigen Tagen eine Mail geschickt habe, um zu erfahren in wievielfacher Ausfertigung die Nachweise erforderlich seinen und an welche Adresse sie gesendet werden sollten. Leider habe man keine Antwort erhalten...

Meilensteine

• 21.01.2013
  Abweichungsantrag im Bauausschuss 
• 23. oder 24.01.2013
  Vorlage des Baugesuchs bei der Kreisverwaltung 
• 25.01.2013 Bescheid (Freistellungsverfahren)

Rückmeldung Bauamt

Das heutige Gespräch mit dem Bauamt hat ergeben, dass ich mit meiner Einschätzung leider richtig liege. Die Sachbearbeiterin war aber sehr bemüht und hat angeboten, es auf einen Versuch ankommen zu lassen. Nächste Woche hat sie einen Rücksprachetermin mit der Kreisverwaltung. Da bei Fertighaus Weiss bis dahin ohnehin Betriebsferien sind, kommt es auf diese eine Woche auch nicht an. Warten wir also ab, ob die Kreisverwaltung die Unterlagen in der Form akzeptiert.

Frohes Neues!

Ein frohes Neues und viel Erfolg...

...mit unserem Vorhaben für 2013 - das wünschen uns in diesen Tagen zahlreiche Verwandte und Freunde. An dieser Stelle sagen wir dafür Danke! Leider scheint das neue Jahr aber nicht so starten zu wollen.

Heute sind wir aus dem Urlaub zurück gekommen. Die Pläne, die Fertighaus Weiss am letzten Tage vor dem Betriebsurlaub verschickt hat, sind angekommen und wurden von unseren Nachbarn in Empfang genommen. Nach dem Öffnen des Umschlags macht sich abermals die Ernüchterung breit. Es geht so weiter, wie das letzte Jahr geendet hat:

Das Kuvert enthält nämlich nicht die Pläne, in denen das Bauvorhaben bebauungsplankonform dargestellt ist - was Voraussetzung für ein Baugesuch im Freistellungsverfahren wäre. Vielmehr haben wir die selben Pläne wieder bekommen, die bereits im letzten Plansatz enthalten waren - diesmal nur ohne einen Aufkleber, der auf den zusätzlich gestellten Abweichungsantrag hinweist.

Also werde morgen beim Bauamt nachfragen, ob ich mit meiner Einschätzung richtig liege, dass die Unterlagen auch dieses Mal unzureichend sind. Schließlich hat die Projektarchitektin ja mit dem Bauamt gesprochen...

Auf der Suche nach dem Baugesuch...

...sind wir seit gestern wieder ein Stückchen weiter.

Antrag auf Abweichung

Nachdem unsere Projektarchitektin gestern mit der Sachbearbeiterin des Bauamtes telefoniert hat, erfolgt der Antrag auf Abweichung jetzt in genau der Form, die wir bereits im November mit der Sachbearbeiterin vom Bauamt besprochen haben. Warum eigentlich nicht gleich so?
Die fehlenden Pläne, in denen nur der bebauungsplankonforme Teil des Vorhabens eingezeichnet ist, sollten heute morgen per Expresslieferung angekommen sein. Da aber das Bauamt bis zum neuen Jahr geschlossen ist, haben wir unseren Weihnachtsurlaub nicht verschoben, nur um die Sendung entgegen nehmen zu können. Hoffen wir, dass unsere Nachbarn die Pläne gut verwahren.

Fehlende Unterlagen

• Der fehlende Entwässerungsantrag wird nachgereicht. 
• Der GRZ-/GFZ-Nachweis wird vom Vermesser erstellt. Dieser hat gestern glücklicherweise blitzschnell reagiert und hat den Nachweis per Mail geschickt. Ich frage mich, ob es zuviel verlangt ist, dass - wenn die Bau- und Leistungsbeschreiung die Anfertigung der kompletten Baugesuchsunterlagen enthält - nicht wenigstens die Kontrolle der Vollständigkeit enthalten sein sollte. Selbst wenn der Vermesser die fehlenden Nachweise fertigt, wäre insbesondere im Hinblick auf die bestehende terminliche Problematik ein entsprechender Hinweis angebracht gewesen. 

Hoffen wir also, dass wir am 2. Januar die Bestätigung vom Bauamt bekommen, dass alle Unterlagen komplett sind und in der Form vorliegen, die erforderlich ist.

Der Tag fing gut an...

...wenn auch etwas rabiat. 

Gegen 7:30 Uhr klingelte der Postbote Sturm. In der Hand hielt er einen dicken Briefumschlag mit den Unterlagen für die Beantragung der Baugenehmigung. Na, dafür darf er ruhig die Glocke läuten. Die gestrige Nachfrage hat sich also bezahlt gemacht. Erwartungsvoll haben wir den Umschlag geöffnet.

Im Post vom 19.11.2012 habe ich geschildert, welche Lösung die Sachbearbeiterin vom Bauamt aufgezeigt hat, um zum einen die Bauunterlagen im Freistellungsverfahren vorlegen zu können, um nicht noch mehr Zeit zu verlieren und zum anderen die Nebenanlage (Brennholzlager/Mülltonnenabstellraum) in der Abstandsfläche sowie die Abweichung beim Vordach realisieren zu können. Daher war ich etwas verwundert, dass die Pläne für das Baugesuch bereits die Nebenanlage sowie das Vordach in seiner vollen Größe enthielten. Leider hatte ich mal wieder keinen Erfolg bei dem Versuch, die Projektarchitektin diesbezüglich zu erreichen. Da sie mir aber gesagt hatte, dass sie alles mit der Kreisverwaltung abgesprochen habe, haben wir das Baugesuch unterschrieben und zum Bauamt gebracht.

Die Sachbearbeiterin des Bauamtes hat sich die Unterlagen direkt angesehen und die gleichen Vorbehalte geäußert, die wir bereits hatten. Sie bot aber an, mit der Kreisverwaltung zu klären, ob das Verfahren in dieser Form vielleicht doch zu lösen sei. Anderenfalls wolle sie sich selbst mit der Projektarchitektin in Verbindung setzen, um die weitere Vorgehensweise zu klären.

Leider endet der Tag aber nicht gut.

Heute Nachmittag rief mich die Sachbearbeiterin an und teilte mir mit, dass das Gespräch mit der Kreisverwaltung ergeben habe, dass das Verfahren in der Form nicht durchgeführt werden könne. Außerdem fehlten bei den Unterlagen die GRZ- und GFZ-Nachweis sowie der Entwässerungsantrag. Leider habe sie die Architektin aber nicht erreicht - was ein Wunder!

Ich verzichte an dieser Stelle besser darauf, meinen Ärger in Worte zu fassen.

Lange kein neuer Post...

... und das ist bezeichnend.

Der Vertriebsleiter der Firma Fertighaus Weiss hat sich vor zwei Wochen eingeschaltet. Er hat erkannt, dass sich das Vorhaben auf der Stelle bewegt und die Zeit davon läuft. So glücklich wir damit sind, dass er sich nun darum kümmert, so sehr haben wir uns über den Tenor geärgert, dass die Verzögerungen dem Bauherren zuzuschreiben seinen. Die Mail schloss mit der Feststellung, dass sich Fertighaus Weiss an den Fertigstellungstermin gebunden halte, sofern wir die Pläne bis zur 50. KW freigeben würden.

Machen wir gerne - wenn die Pläne in Ordnung sind! Zwischenzeitlich hatte ich allerdings das Gefühl, zum Korrekturlesen der Pläne missbraucht zu werden...

Also haben wir klarstellen müssen, dass die Verzögerungen, zu denen es gekommen ist, nicht durch uns verursacht wurden. Nachdem von dem Vertriebsleiter differenziert wurde, was für das Baugesuch relevant ist und was nicht waren wir schon einen guten Schritt weiter.

Also: Blick in die Zukunft!

Nach dem konstruktiven Gespräch mit dem Vertriebsleiter in der vergangenen Woche und der anschließenden Freigabe der Vorabzüge gingen wir davon aus, dass die Unterlagen für das Baugesuch bis Anfang dieser Woche bei uns eintreffen würden. Leider ist dies bis zum heutigen Tage nicht erfolgt. Der Vertriebsleiter befindet sich zwischenzeitlich im Urlaub und die Projektarchitektin war - erwartungsgemäß - im "TG". Ich weiß nicht, wie oft wir das schon zur Auskunft bekommen haben... Für alle, denen der Begriff nichts sagt: Das "TG" ist das "technische Gespräch" in dem unsere Projektarchitektin bedauerlicher Weise fast immer steckt, wenn wir anrufen. Wenigstens mit der Bauzeichnerin konnte ich dann sprechen. Sie sagte mir, sie habe die Unterlagen fertig gemacht und sie würden wohl heute oder morgen rausgehen.

heute ODER morgen...???

Ich kann nicht nachvollziehen, wie Fertighaus Weiss uns gegenüber einerseits den Druck macht, die Pläne freizugeben und mit der Nichteinhaltung des Fertigstellungsdatums droht, andererseits aber zum wiederholten Mal nicht alles daran setzt, seinen Part zu erfüllen.

Morgen ist Donnerstag! Im Idealfall werden die Unterlagen mit der Post am Freitag im Laufe des Tages hier sein. Da nicht nur Fertighaus Weiss ab dem 22.12. Ferien macht, sondern auch das Bauamt am Freitag um 12:30 Uhr die Türen schließt und bis Januar nicht wieder öffnet, hoffe ich inständig, dass Fertighaus Weis die Pläne heute verschickt hat und diese morgen bei uns eintreffen. Sonst wird es nichts mehr mit einer Einreichung des Baugesuchs in diesem Jahr!

Ausnahmefälle sind nur Sterbefälle und nicht dringende Bauanträge...

Na bitte,

geht doch!

Am Freitag war ich auf dem Bauamt. Inzwischen ist die Rückmeldung von der Kreisverwaltung da: Wir können in der Abstandfläche zwischen Carport und Grundstücksgrenze ein Brennholzlager und einen Mülltonnenunterstand unterbringen und das Dach des Carports darüber hinaus ziehen.

§23 (5) BauNVO 

Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist, können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14 zugelassen werden. Das gleiche gilt für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können.

Die Nachfrage, die unsere Architektin wegen angeblicher Aussichtslosigkeit nicht unternommen hat, hat sich gelohnt! Allerdings ist - wie bereits im letzten Post geschildert - ein anderes Problem aufgetreten, das unsere Architektin zwar wohl geahnt aber seltsamer Weise in der Erstellung der Vorabzüge nicht berücksichtigt hat: Das Vordach, das über dem Eingang vorgesehen ist, kommt der Grenze zu nahe.

§8 (5) LBauO

Für vor- oder zurücktretende Wandteile wird die Abstandsfläche gesondert ermittelt. Vor die Wand vortretende Gebäudeteile wie Pfeiler, Gesimse, Dachvorsprünge, Blumenfenster, Hauseingangstreppen und deren Überdachungen sowie untergeordnete Vorbauten wie Erker und Balkone bleiben bei der Bemessung der Tiefe der Abstandsfläche außer Betracht, wenn sie nicht mehr als 1,50 m vortreten; von der gegenüberliegenden Grundstücksgrenze müssen sie mindestens 2 m entfernt bleiben. [...]

Wir können den Versuch unternehmen, eine Abweichung nach § 69 (2) LBauO zu beantragen. Allerdings kann das Baugesuch dann nicht mehr im Freistellungsverfahren nach § 67 LBauO gestellt werden. Ein Baugesuch im regulären Verfahren könnte im ungünstigsten Falle mehrere Monate dauern. 

Die Lösung, die uns die Sachbearbeiterin auf dem Bauamt aufgezeigt hat, sieht wie folgt aus: Baugesuch im Freistellungsverfahren (bebauungsplankonform). Gleichzeitig Antrag auf Abweichung. Ggf. müssten wir die Ausführung des Vordaches noch zurückstellen, wenn der Antrag bis zur Errichtung noch nicht durch die Gremien von Stadtrat und Kreisverwaltung gelaufen ist.

Blaue Stunde im Baugebiet

Abendspaziergang

Heute Abend haben wir im Baugebiet mal eine kleine Runde gedreht und dabei festgestellt, dass einige Nachbarn bereits große Fortschritte gemacht haben. Auf rund 15-20 der über 100 Bauplätze sind bereits Bauaktivitäten im Gange.

Wenn ich mir überlege, wie lange sich früher eine Woche, ein Monat oder gar ein Jahr angefühlt hat - unseren Kindern muss der Zeitraum bis zur Fertigstellung im Juli 2013 wie eine Ewigkeit vorkommen.

Der Weg zu unserem Bauplatz ist bereits ausgeschildert auch wenn die LKW, die mit unserem Haus beladen sind, erst im April rollen sollen.

Wir können es kaum erwarten, diesen Ausblick - ohne Bauschild ;-) - zukünftig allabendlich zu genießen.

Derweil bleibt der Weg mit Fertighaus Weiss mühsam.

Unser Anliegen, das Carport auf der Ostseite bis zur Grundstücksgrenze zu erweitern, hat unsere Projektarchitektin offensichtlich nicht ernst genommen. Mit Garagen (und somit auch mit Carports als überdachten Stellplätzen) müssen wir laut Bebauungsplan einen Meter Abstand von der Grenze im Osten halten. Was spricht aber dagegen, das Dach, das den Stellplatz überdacht, über einen Mülltonnenunterstand und ein Brennholzlager, welches in der Abstandsfläche wiederum zulässig ist, hinaus zu ziehen? Unsere Projektarchitektin war skeptisch, wollte es aber prüfen. Eine Rückmeldung haben wir nicht bekommen. In den Vorabzügen war das Carportdach jedoch nicht erweitert worden. Auf unsere Nachfrage hat sich herausgestellt, dass die Prüfung nicht erfolgt ist.

Also habe ich selber den Anruf beim Bauamt unternommen, den ich eigentlich von unserer Architektin erwartet hätte. Ergebnis: Vorsichtiges und noch vorläufiges jedoch positives Signal. Allerdings ist ein anderes Problem erkannt worden: Das Vordach kommt der Grenze möglicherweise zu nahe. Die Sachbearbeiterin aus dem Bauamt möchte zunächst die Aussage der Kreisverwaltung abwarten. Spätestens am Donnerstag sollen wir verbindliche Rückmeldung erhalten. Und dann kann das Baugesuch endlich erstellt werden.